房地产开发企业是房地产开发经营活动的组织者和承担者，担负着开发过程的组织、指挥、协调 与控制的职能。房地产开发是指取得土地使用权并在其上改造、生产和建设的过程，它的根本原料是 土地，它的产品是不动产（包括土地和建筑物）。经营是指在开发的全过程中运筹资金、开辟市场、 组织指挥生产、进行销售和服务的经济活动。从房地产开发企业的职员组成、业务特点看，这类企业 是间接的生产指挥者，是向顾客提供房地产产品和服务的经营者，而不是实物产品的生产者。 房地产开发企业应处理好企业与外部的关系，包括企业与 、企业与企业、企业与顾客之间的 关系，企业绝大多数职员从事的工作也是处理和协调这种关系。 房地产开发企业的对外经营活动是通过内部管理来实现的。围绕经营活动所进行的计划、指挥、 协调、监督和检查等工作就是ISO9000族质量管理和质量保证标准所指的对象。因此，房地产开发企 业的贯标认证应侧重于经营质量和服务质量，而非针对实物产品——房产品的质量。 房地产开发企业的内部行为和活动过程 ISO9000认证的重点是房产品质量，也是企业管理和贯标认证的终目标。从表面看，房地 产开发企业派出的专门人员或委托工程监理公司到施工现场进行质量监督，对施工组织设计和施工工 艺工序进行的确认和改进，对直接影响房产品实体质量的人、机、料、法、环五大因素进行的监督管 理，对产品的过程质量进行的检查（隐蔽工程检查、中间验收等），对终产品进行的多道验收（竣 工验收、交付验收和综合验收等），似乎是房地产开发企业参与了实物产品的生产，并对自己经营的 房产品实体质量进行了直接调控。其实，即使房地产开发企业在施工现场查出了质量批漏，改进了施 工工艺，提高了房产品实物质量，也不意味着这种现场监督检查是房产品质量提高的决定因素，房产 品实物质量的形成过程也不会成为房地产开发企业的内部过程或与分承包方的共同生产过程。 不论是过程控制、检验和试验、不合格品控制、纠正和措施要素，都是针对企业的内部过程 和活动。房地产开发企业与施工承包方及顾客的联系主要通过合同的形式实现：通过采购合同完成与 承包方之间的产品交付、资金支付、信息联系和反馈；通过销售合同完成与顾客之间的产品交付、资 金支付、信息联系和反馈等。因此，房产品实物质量的形成过程是在房地产开发企业内部过程之外完 成的，不是房地产开发企业贯标认证的重点，其重点是内部行为和活动过程。 企业监督管理行为属于采购的范畴 房地产开发企业与分承包方签订的工程承包合同规定，分承包方有要求发包方进行隐蔽工程质量 验收检查的权利，也赋予了发包方有随时检查分承包方作业质量和进度的权利。同时，合同也规定了 分承包有完成施工作业、交付房产品的义务，发包方有向分承包方支付酬金的义务。所以，合同的执 行过程对房地产开发企业来讲是一种采购过程。 ISO 9000族标准规定了采购要素，其中有采购验证的要求。房地产开发企业对施工现场的监督检 查就属于这种采购验证的行为，只不过因为建筑的产品特性不同于一般产品，这种采购验证过程相对 复杂、特殊和重要。房地产开发企业对所有隐蔽工程的验收、中间的工程检验和竣工验收等都是对采 购产品质量的确认和验证行为，与一般普通产品的进货检验和采购验证的性质相同。 房地产ISO9000认证应将其所从事的施工过程质量控制、进度控制和投资控制归入采购控制要素。 根据监理合同完成对监理方所提供服务的采购 开发商聘请监理公司来履行对房屋质量的控制是一种趋势。监理方与房地产开发企业签订监理委 托合同，规定由房地产开发企业支付酬金，由监理方代表房地产开发企业完成施工监理任务。 监理委托合同也属于采购的范畴。施工承包合同采购的是包括承包方服务在内的实物房产品，监 理委托合同采购的是一种由监理方提供的服务。因此，应通过委托合同，把本属于房地产开发企业的 采购及采购验证工作转化为企业的外部过程。同样，施工合同中规定的应由房地产开发企业承担的对 房产品的采购验证责任，绝大部分也可以通过委托合同由监理方承担。所以，房地产开发企业在贯标 认证中应该谨慎而正确地处理好对监理方所提供服务的采购控制。 提高开发经营的服务质量 房地产开发企业是经营企业而非生产企业，虽然提供的是质量要求高的房产品，但改变不了经营 服务的根本性质。就像施工承包和监理委托一样，房地产开发企业主要通过一系列合同间接完成工作 过程，如地质勘测委托、工程设计委托、形象策划委托、市场调查委托、动迁和征地委托、销售和物 业管理委托等。随着房地产市场的发展和分工的日益专业化，许多过程都将越来越多地通过委托专业 机构来完成。房地产ISO9000认证应越来越侧重于对合同的管理，通过对企业履行合同过程的质量的 控制，达到间接控制实物产品质量的终目的，更好地为顾客服务。

这里总结了ISO9001质量管理体系、云南大理附近ISO14001环境管理体系、云南大理本地ISO45001职业管理体系、云南大理同城IATF16949质量管理体系这几大体系的推行步骤！ ISO9001 体系推行步骤对正在推行或准备推行ISO9001认证的企业来说，这或许是一项“复杂”的工程。从制定推行计划到 拿证，中间究竟有哪些流程，每个流程又要注意什么？推行ISO9001的22个步骤，一起来看看吧。 步 ?制定推行计划推行计划一般包括以下内容：体系诊断（现状调查、云南大理当地识别）、云南大理本地成立ISO推行小组并组织相关培训、云南大理体系文件结构策划、云南大理附近程序文件编写、云南大理同城质量手册编写、云南大理当地三阶文件编写、云南大理当地体系文件审查发布、云南大理同城体系文件宣传培训、云南大理本地系统试运行、云南大理同城内部稽核培训、云南大理附近 次内稽会议、云南大理当地管理审查会议、云南大理本地补审（关于内部审核和管理评审）、云南大理当地质量体系完善和改进、云南大理认证申请、云南大理当地现场审核、云南大理本地外审不合格项纠正、云南大理附近拿到。 第二步 ?成立ISO推行小组确定小组人员及各成员的职能分工。特别是确定“管理者代表”和“ISO推行小组组长”。管理者代表一般由ISO9001质量管理体系的实际运作者担任，职位在组织架构图中仅排在总经理之下,管代可兼职。 第三步 ?组织培训对ISO小组的成员进行培训，由管代或ISO推行小组组长对成员进行培训（有些是请咨询公司进行外部培训）。通过培训宣传，让全公司上下都感受到推行ISO现在已经开始，形成一种氛围。同时让成员清楚ISO推行过程中所做哪些工作，每个人的工作内容，怎么配合总体进度，遇到问题通过什么途径解决等等。 第四步 ?体系文件结构策划策划内容包括：一是确定整个体系文件的编写计划及进度，二是确定质量管理体系文件内容（要编哪些程序，哪些规范，有什么表单等）。一般情况下，已经成立有一段时间的公司，各类表单及流程都已经完善，收集起来即可。但如果刚成立的公司则需全部整套文件进行编写，这样任务很重， 的办法就是参照同行业中其它企业的体系文件。 第五步 ?确定条款删减删减的原则是：不能影响满足客户的要求和保证产品质量的责任。按照标准上话说就是：除非删减仅限于本标准第7章中那些不影响组织提供满足顾客和适用法律法规要求的产品的能力或责任的要求，否则不能声称符合本标准。 第六步 ?确定文件编写格式体系文件有几个方面需确定：1. ?质量手册、云南大理同城程序文件封面；2.质量手册、云南大理附近程序文件、云南大理当地规范（三阶）的内页格式＜包括表头样式、云南大理文件层次（目的、云南大理附近适用范围、云南大理附近定义、云南大理同城职责、云南大理当地程序、云南大理附近质量记录、云南大理相关文件、云南大理附录）、云南大理本地字体格式（包括字体大小、云南大理字体类型、云南大理行距、云南大理同城首行缩进等）；3.程序文件修订页格式；4. 的方式是编写一份《体系文件编写导则》，规定好相关内容。 第7步 ?确立各过程的流程收集前面所确定的程序文件和规范文件中涉及到的“流程图”：并开会讨论各流程。因为，有些流程是与几个部门都相关的，如果不讨论清楚，后面就有可能出现各部门间相互矛盾，相互之间衔接不上。各流程由相关部门根据其实际运作情况绘制。 第8步 ?开始编写程序文件程序文件编写可以统一由比较专业的人员编写或由ISO小组提供模板各相关部门负责各自部门的程序文件编写。选择后者的好处是各部门自己做出来的文件，后续在运作过程中好执行，比较切实际。各部门人一起来编，速度当然也可以快些。 第9步 ?编写质量手册质量手册的编写时机在不同的企业有不同的做法。一般的做法是先编程序文件，等差不多时再编写质量手册。因为程序文件没定下来，手册中有很多内容是不好确定的。 第10步 ?编写三级文件三级文件包括规范文件、云南大理当地标准、云南大理当地机器操作指引、云南大理同城规程等。 第11步 ?编写、云南大理附近修改四级文件（表单）对于与其它部门有关联的表单 相互讨论后再定稿。 第12步 ?质量体系文件审查、云南大理当地发布注意以下事项：检查各文件的格式是否符合要求；检查各文件的内容是否符合标准要求；检查各文件之间的是否冲突、云南大理本地关联内容是否衔接得上；对应的表单及相关支撑性文件是否合理；质量手册作为审查的重点。文件发布时严格按照《文件管理程序》进行管理。 第13步 ?体系文件宣传、云南大理本地培训并试运行此次培训主要针对体系文件的内容进行。让各部门清楚了解质量管理体系对各活动的规范情况，各种流程具体怎么运作的，特别是通用的程序，如：《纠正和措施程序》等。 第14步 ?ISO9001质量管理体系试运行运行过程中各部门出现的问题要记录、云南大理汇总并定期开会讨论，决定是否修改文件或优化流程等。注意：体系试运作过程中出现的修改情况可能比较普遍。所以，在外审时可能会出现有很多种不同格式的质量记录等，这是允许的，因为只是试运行嘛！ 第15步 ?内部审核培训一般要求内审人员必须有内审证。全公司少有2个以上的人有内审证。否则整个体系在外审时会认为是”严重不符合“而不被通过。当公司没有2个以上的人有内审证时要及时去处理，可以请教师来厂外训等。如果有2个以上的人有内审证，则在此次的内部审核培训时可由自己公司的人主持，由此可减少公司开支。 第16步 ? 次内部审核内部审核要严格按照《内部审核程序》。具体内容及步骤如下：1、云南大理同城编写年度内部审核计划；2、云南大理附近编写当次内部审核计划；3、云南大理本地分发当次内部审核计划到各相关部门（一般须提前一周时间）；4、云南大理同城编写内部审核检查表；5、云南大理本地实施内部审核（首次会议、云南大理当地现场审核、云南大理附近末次会议）；6、云南大理填写内部审核不符合报告及内部审核分布表（包括条款及部门）；7、云南大理附近内部审核结案报告。 第17步 ?管理评审活动实施管理评审活动主要包括以下活动：年度管理评审计划（跟年度内部审核计划差不多，只是周期为一年一次，间隔不能大于12个月）、云南大理当地当次管理评审计划、云南大理附近管理评审会议通知单（在做管理评审前一周送达相关部门，以便于其准备相关资料）、云南大理本地管理评审输入报告、云南大理同城各部门运作情况报告、云南大理各部门相关质量目标（包括分目标）达成情况统计、云南大理附近管理评审输出报告 第18步 ?内部质量体系补审复审：对内部质量体系审核、云南大理附近管理评审的审核。 第19步 ?认证申请在质量体系完善和改进后，运行三个月即可提出认证申请，不同的认证公司有不同的认让申请格式，只要你选择好认证公司，这接下去后面的事情，他们都会合理安排好。 第20步 接受外审（包括文件审核和现场审核）文审一般较现场审核提前，就是把自己公司的质量管理体系文件给认证公司，提交其审核。现场审核前，认证公司会把相关的审核计划发到受审公司，受审公司做好外审准备工作，包括接待等。 第21步 现场审核的不符合项纠正纠正必须包括：原因分析、云南大理当地纠正、云南大理附近纠正措施等。如果没有严重不符合项，一般情况下纠正的日期是一周到30天时间，即短是7天后无问题即可拿证。 第22步 拿证在认证后的4-6周企业即可获得认证机构颁发的认证

ISO45001：2018标准“7.1 资源”条款的审核方式 S7.1的理解： 一）资源的范围： 2011版注1：资源包括人力资源和专项技能、组织基础设施、技术和财力资源。 28002：在确定建立、实施和保持职业管理体系所需资源时，组织宜考虑： ——运行特需的财力、人力和其他资源； ——运行特需的技术； ——基础建设和设备； ——信息系统； ——专业技能和培训的需求。 综上：资源可以包括：人力资源（含人员的能力、资质和组织的知识管理）；基础设施（符合策划的专用建筑、设备、设施、ICT信息通信和技术）；资金。 二）如何确定是否“所需”（必须、适宜）： 1.合规性要求：生产法律法规（如评价、排污许可证、特种设备等）、职业法律法规（如职业卫生三同时、职业病危害因素评估和检测、职业病防治、有毒物品、个体防护等）等法规要求，以及与相关方签署的法律义务（如劳动时间、非歧视性申明）。——弹性较小。 2.与体系战略、经营计划、方针、目标、风险、危险源及相关的管理措施相对应的能力及其保持。——弹性较大。 3.与相关方满意为衡量标准的评价：顾客满意、雇员满意、合作方满意、股东满意、社区满意、工会满意、上级满意等。——弹性较大。 三）如何提供： 1.采购和配置所需资源，并列入公司资产统一管理； 2.租借部分资源（人或物，通常包含技能等）； 3.采用外包、承包的方式，由外部供方提供部分资源（人或物，通常包含技能等）并对资源实施管理； 4.财务部门提供资金预算和资金供给。 四）体系对S7.1的管理要求： 通过目标管理、内审、管理评审及日常运行监视，持续评审资源的充分性。“宜对资源及其配置通过管理评审来进行定期评审，以确保其足以实施包括绩效测量和监测在内的职业方案和活动。对于已建立职业管理体系的组织，通过比较计划实现的职业目标与实际结果，至少可对资源的充分性进行部分地评估。在评估资源的充分性时，还宜考虑到计划的改变和（或）新的项目和运行的出现。”——28002 如何审核S7.1：——基于认证风险的审核和评价 一）基于合规性要求的评价： 在管理层审核企业经营许可（评价、三同时、特种设备、职业危害因素检测等）、合规义务、合规性评价、不符合整改（包含外部验厂）等管理要素时，以正面取证与反面取证相结合的方式，获取企业的资源信息。评价标准：如果没有或失效，企业违法违规。 二）与方针、目标、风险、危险源及相关的管理措施相对应的能力评价： 在管理层及各现场审核时，在评价风险的控制能力时应关注资源提供的充分性及资源的有效性。评价标准：如果没有、不充分或失效，导致风险控制失效。 三）基于相关方满意（抱怨、投诉、事故事件、社会形象）的评价： 反面取证的方法：因相关方不满意，分析出体系资源不充分。 四）记录： 1）现场审核记录： 在管理层描述概貌；在各现场描述其充分性和能力的保持。 2）审核报告：4资源配置 管理体系运行过程所需资源配置情况评价，包括人员的能力/意识/满足能力，基础设施设备和特种设备管理，工作环境和知识等。资源变化情况（监督）。 可以描述：1）与合规义务相对应的资源的充分性、合规性（如特种设备安检、职业病防治等），以及资源保持的风险（如租赁或许可到期）；2）与人力资源有关的组织机构和职责、能力、意识，以及与运行有关的专业技能（资质）、知识等是否充分；3）企业的经营状态和资金保证能力（如体系资金预算）。